こんにちは、ハスキー不動産です。現在都内で区分マンション1戸、地方の戸建て1戸を保有している初心者不動産投資家です。今後、地元埼玉での戸建て投資と、都内の区分マンション投資を拡大させていき、将来的には一棟アパートの購入、一棟アパートの開発とつなげていきたいと考えております。
不動産投資をするにあたって、まずは信頼できる不動産仲介会社や運営会社に話を聞いてみることが非常に重要です。今回は、日本財託様のオンライン相談会に参加して、得られたことを紹介したいと思います。
この記事は、区分マンション投資に興味があるサラリーマン・主婦の方をターゲットに紹介しています。この記事を読むと、日本財託様のセミナーの内容を学べるとともに、日本財託様を通して不動産投資をする場合のメリット・デメリットを紹介します。また、区分マンション投資のリスクについても説明します。
区分マンション投資とは？区分マンション投資で、損をしてしまう主な理由は？
区分マンション投資とは、一般的に「マンション」の一室を購入して、それをお客様に貸し出すビジネスのことです。
ただ、営業電話を職場にかけてきたり、胡散臭いイメージが強いです。儲かるビジネスだったら、わざわざ職場まで電話かけてきて紹介なんてしないですよね。
ただ、しっかりとした中古マンションを購入すれば、利益はでるビジネスです。（だいたい電話で営業されるマンションは高値で儲からない新築マンションです。）では、区分マンション投資をする際に、損をしてしまうのはどういった状況でしょうか。少し整理してみたいと思います。
1. そもそも高値で購入してしまい、売却できない、できても安値で売却せざるを得ない（高値掴み）
2. 募集しても居住者が集まらない（マーケット調査不足）
3. 当面のキャッシュフローがマイナスになっている（試算ミス）
4. 当面はプラスでも数年でキャッシュフローがマイナスになってしまう。（予測ミス）
5. リフォームにお金を使いすぎて、投資資金を回収できない（超過投資）
他にも要因はありますが、以上のような理由が考えられます。詳細は別の機会に紹介したいと思います。
日本財託で区分マンション投資をするメリットは？
日本財託は中古マンション販売大手企業で、押し売り等はせず、顧客と長い付き合いをしていくことを重視しています。（http://www.nihonzaitaku.co.jp/）
個人的には、マンション販売業者の中では非常に安心できる企業だと思っています。個別相談会に参加して学んだ日本財託の特徴をまとめましたのでご紹介します。
メリット１ 自分で不動産屋を回ったり、物件を探さなくても担当者の方が物件案内を送ってくれます。
基本的に不動産投資をする場合は、自分から積極的にHomesやAt home、健美家などのウェブサイトで探すか、地元の不動産会社へアプローチして常に物件情報を収集する必要があり、非常に手間がかかります。
日本管財は、それぞれの顧客に担当者がつき、物件が出て興味があれば詳しく聞いてもいいし、そうでなければお断りするだけなので、あまり手間はかからないと思います。ほとんどの方は、本業もしくは家事で忙しいと思いますので、
メリット２ ある程度日本財託で良いと思った物件を紹介してくれます。
一般の仲介会社の場合、とりあえず成約させてしまえば仲介手数料がもらえるので物件の良し悪しについてはあまり関係ありません。
日本管財の場合は、一度自社で物件を買取り、安定しして運用できる物件を選定しています。したがって、キャッシュフローがネガティブな物件を買うリスクは少ないと思います。
不動産投資で失敗する理由３で、キャッシュフローがマイナスになっている物件を買ってしまうことを紹介しましたが、日本財託で区分投資を行うと、キャッシュフローがプラスの物件を購入できることで、安心して期中の運用を行える点にメリットがあります。（ただし、念の為周辺で同じような物件が同程度の賃料で募集されているかどうかは確認してください。）
日本財託で区分マンション投資をするデメリットは？
デメリット１ 購入が抽選制なため、ほしいと思った物件が必ず買えるわけではない
物件を紹介してもらえますが、購入に関しては抽選制としている点に注意が必要です。通常の不動産投資だと早期に買付証明書を提出して、条件をまとめた投資家が購入することができますが、抽選の場合、どうしても欲しい物件が必ずしも買えるわけではないのは注意すべきです。また、抽選制ということは価格交渉もできないと考えて良いでしょう。
デメリット２ 一度経費をかけて日本財託が購入しているため、割高で購入することになる。
日本管財が自ら仕入れてきた物件を再販する形になりますので、当然市場で直接購入するよりも日本管財の利益が乗った分だけ割高で購入することになります。
なんだ、それならば自分で不動産屋を通して買ったほうがいいじゃないか、と思うかもしれませんが、果たして自分がその物件を直接購入できたのか、というと疑問です。そもそも相対での取引かもしれませんし、売り主から法人にしか売りたくないといった要望があったかもしれません。ここは安全に取引ができる手間賃と考えるのがよいでしょう。
デメリット３ 敷金を日本財託側で一度預かるため、日本財託が倒産した場合には預かり敷金が差し押さえられる可能性がある。
これはマイナーデメリットなので、無視してもよいかもしれませんが、借り主から預かる敷金については、日本財託の口座で預かる形になるようです。したがって、もし日本財託が倒産した場合、そのお金がもどってこない可能性があります。
どういう人がおすすめか
区分マンション投資が初めてで、手間をかけたくない、自分でキャッシュフローの計算をする自信がない、大きく儲けなくて良いので、損をしたくない。こういった人にはおすすめできます。
さて、今回は区分マンション販売会社の日本財託様のセミナーに参加して、その紹介をしました。個人的には、非常に誠実な会社のように感じましたので、まずはオンライン説明会などに参加して、区分マンション投資について勉強してみるのはいかがでしょうか。
最後に、不動産投資は元本毀損リスクがありますので、自己責任でお願いいたします。それでは、ハスキー不動産でした。
